Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Immozeit Ankauf Newsletter
Ausgewählte Angebote aus der Region Stuttgart / Ludwigsburg und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Die Spekulationssteuer ist kein eigenständiger Steuertyp, sondern Teil der Einkommensteuer. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, muss diesen Gewinn nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) versteuern – zum persönlichen Einkommensteuersatz, nicht zu einem einheitlichen Pauschalsatz. Das bedeutet: Je höher das übrige Einkommen, desto teurer wird ein zu früher Verkauf.
Für Eigentümer in Ludwigsburg und dem Landkreis Ludwigsburg ist das kein abstraktes Risiko. Wer in einer gefragten Lage – etwa in Ludwigsburg-Stadt, Kornwestheim oder Remseck am Neckar – nach 2015 gekauft hat und heute verkauft, sollte die Spekulationssteuer zwingend in seine Kalkulation einbeziehen. Die Wertzuwächse in diesen Lagen waren in den vergangenen Jahren erheblich. Was gut für den Erlös ist, kann steuerlich teuer werden.
Die Frist läuft zwischen zwei Notarterminen: Sie beginnt am Tag der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags – nicht beim Einzug, nicht beim Grundbucheintrag, nicht beim Übergang von Nutzen und Lasten. Sie endet am Tag der Unterzeichnung des Verkaufsvertrags.
Dieser Unterschied klingt nach einem Detail, kann aber erhebliche Konsequenzen haben. Wer den Kaufvertrag am 10. April 2015 unterzeichnet hat und am 15. April 2025 verkauft, liegt fristgerecht. Wer am 8. April 2025 unterschreibt, unterliegt trotz jahrelanger Haltedauer der vollen Steuerpflicht auf den gesamten Gewinn. Lassen Sie das Kaufdatum deshalb anhand des originalen Kaufvertrags genau prüfen – bevor Sie den Notartermin ansetzen.
§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG enthält eine wichtige Ausnahme: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt hat, zahlt keine Spekulationssteuer – unabhängig davon, wie lange er sie insgesamt gehalten hat.
Ein Beispiel: Kaufvertrag im Jahr 2019, Verkauf im Frühjahr 2025. Die Zehnjahresfrist ist noch nicht überschritten. Wer die Wohnung jedoch 2023, 2024 und im laufenden Jahr 2025 selbst bewohnt hat, ist steuerbefreit. Drei Kalenderjahre genügen – sie müssen nicht vollständig sein.
„Selbst genutzt" bedeutet dabei, dass die Immobilie die Hauptwohnung des Eigentümers war. Ein dauerhaft vermietetes Zimmer kann die Eigennutzung anteilig ausschließen – ein häufig unterschätztes Risiko bei Eigentümern, die früher ein Zimmer untervermietet haben.
Orientierungshinweis: Diese Ausführungen geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine individuelle steuerrechtliche Beratung. Im Zweifelsfall empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater.
Wer der Spekulationssteuer unterliegt, muss den steuerpflichtigen Gewinn ermitteln. Das ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. Mehrere Kostenpositionen können den zu versteuernden Betrag erheblich reduzieren – wenn man sie kennt und belegen kann.
Der häufigste Fehler an dieser Stelle: Eigentümer vergessen, Belege zu sammeln und alle absetzbaren Positionen beim Finanzamt geltend zu machen. Wer nur Kaufpreis minus Verkaufspreis ansetzt, zahlt in der Regel zu viel.
Wer die Immobilie vermietet und während der Haltedauer steuerliche Abschreibungen (AfA nach § 7 EStG) geltend gemacht hat, muss aufpassen: Diese Abschreibungen mindern den steuerlichen Anschaffungspreis. Der steuerpflichtige Gewinn fällt dadurch deutlich höher aus, als viele erwarten. Bei einer jahrelang vermieteten Wohnung mit regelmäßiger AfA kann das einen erheblichen Unterschied machen. Hier ist ein Steuerberater kein Luxus, sondern eine wirtschaftlich sinnvolle Investition.
Neben der möglichen Spekulationssteuer entstehen beim Verkauf weitere Kosten – teils für den Käufer, teils für den Verkäufer. Wer sie bei der Kalkulation vergisst, überschätzt seinen Netto-Erlös und plant auf einer falschen Grundlage.
Die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg beträgt 5 % des beurkundeten Kaufpreises und wird vom Käufer getragen. Das klingt wie eine reine Käufer-Angelegenheit – ist es aber nicht vollständig. Käufer kalkulieren die Grunderwerbsteuer in ihre Budgetobergrenze ein. Wer ein Gesamtbudget von 600.000 Euro hat, kann bei 30.000 Euro Grunderwerbsteuer effektiv nur rund 570.000 Euro als Kaufpreis zahlen. Das drückt indirekt auf den erzielbaren Verkaufspreis – ein Zusammenhang, den viele Verkäufer erst bei der Verhandlung merken.
Der Notar ist beim deutschen Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und liegen in der Regel zwischen 1,0 und 1,5 % des Kaufpreises – je nach Vertragsumfang und Nebenleistungen. Die Kosten für den eigentlichen Kaufvertrag trägt üblicherweise der Käufer.
Was den Verkäufer trifft: die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden. Alte Darlehen, die längst abbezahlt sind, hinterlassen häufig noch eingetragene Grundschulden im Grundbuch. Deren Löschung liegt in der Verantwortung des Verkäufers und verursacht zusätzliche Notargebühren. Lassen Sie frühzeitig prüfen, was im Grundbuch steht – am besten bevor Sie den Verkaufspreis festlegen.
Seit dem 23. Dezember 2020 regelt § 656c BGB die Aufteilung der Maklerprovision bei privaten Wohnimmobilien neu: Wenn der Makler für beide Seiten tätig ist, müssen Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen tragen. Eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist nicht mehr zulässig.
Im Raum Ludwigsburg liegt die Gesamtprovision üblicherweise bei 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.) – je 3,57 % für Käufer und Verkäufer. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro bedeutet das rund 17.850 Euro Provision auf Verkäuferseite. Dieser Betrag ist als Werbungskosten beim Finanzamt absetzbar, sofern Spekulationssteuer anfällt.
Wer die Immobilie noch mit einem laufenden Bankdarlehen finanziert und vorzeitig verkauft, muss die Bank für den entgangenen Zinsgewinn entschädigen. Die Höhe richtet sich nach der Restlaufzeit, der Restschuld und dem vereinbarten Zinssatz – und kann je nach Konstellation mehrere tausend bis weit über 20.000 Euro betragen.
Die gute Nachricht: Beantragen Sie frühzeitig eine Vorfälligkeitsberechnung bei Ihrer Bank – das ist kostenlos und gibt Ihnen Planungssicherheit, bevor Sie den Angebotspreis festlegen. Und: Fällt Spekulationssteuer an, ist auch die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten absetzbar.
Der Immobilienmarkt im Landkreis Ludwigsburg ist alles andere als homogen. Kornwestheim und Remseck am Neckar profitieren von ihrer direkten Lage an der Stuttgarter Stadtgrenze und erzielen entsprechend hohe Quadratmeterpreise. Vaihingen an der Enz, Sachsenheim oder Oberstenfeld liegen strukturell niedriger – auch wenn sie denselben Landkreis teilen.
Für Verkäufer hat das konkrete steuerliche Konsequenzen: In Lagen mit hoher Nachfrage und starkem Preisanstieg seit dem Kauf kann der steuerpflichtige Gewinn erheblich sein. Wer 2016 in einer guten Wohnlage in Ludwigsburg-Stadt oder in Kornwestheim gekauft hat und heute nahe der Zehnjahresgrenze steht, sollte sehr genau prüfen, ob er besser einige Monate wartet. Ein Jahr Geduld kann Steuern im fünfstelligen Bereich sparen – oder die Eigennutzungsregel kippt das Ergebnis zugunsten des Verkäufers.
Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten beim Landratsamt Ludwigsburg veröffentlicht regelmäßig Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte. Diese Daten sind öffentlich zugänglich und bilden die wichtigste unabhängige Grundlage für eine realistische Werteinschätzung – sowohl für die Preisfindung als auch für die steuerliche Gewinnermittlung.
Wer die Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung erhalten hat, steht vor einer besonderen Herausforderung: Der maßgebliche Anschaffungswert ist in diesen Fällen der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Übergangs – nicht der ursprüngliche Kaufpreis des Erblassers oder Schenkers. Ein Verkehrswertgutachten kann hier Klarheit schaffen und eine unnötig hohe Steuerlast verhindern.
Die Frage „Was bekomme ich für mein Haus?" ist nicht dasselbe wie „Was bleibt nach dem Verkauf übrig?" Spekulationssteuer, Maklerprovision, Notarkosten und Vorfälligkeitsentschädigung können zusammen einen erheblichen Teil des Erlöses aufzehren – wenn man sie nicht einplant.
Wer frühzeitig prüft, ob Steuern anfallen, welche Kosten absetzbar sind und wie hoch die einzelnen Positionen ausfallen, kann fundierte Entscheidungen treffen: Verkaufe ich jetzt oder warte ich noch ein Jahr? Lohnt es sich, einen Steuerberater einzuschalten? Und: Welchen Angebotspreis muss ich erzielen, damit am Ende die Summe übrig bleibt, die ich wirklich brauche?
immozeit begleitet Eigentümer im Raum Ludwigsburg von der ersten Wertermittlung bis zur Schlüsselübergabe. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie heute realistisch wert ist und wie ein Verkauf steuerlich optimal gestaltet werden kann, sprechen Sie uns an – am besten bevor der Preis feststeht.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
Mehr über Immozeit Ankauf